離婚時の財産分与に際して、争点の生じやすい財産が「不動産」です。
財産分与の一般的な処理方法
離婚時の財産分与（清算）とは、夫婦の共同財産を離婚時に分け合うことを指します（清算的財産分与）
離婚時の夫婦の預貯金が５００万円あるといった場合に、たとえば、これを２分の１ルールに照らして２５０万円ずつ分けあう、といった内容です。
不動産も財産であることに変わり有りませんから、基本的には、一般的な財産分与の枠組みによって整理されます。
不動産の処分に際してよく選択されるのは、次のいずれかです。
- 夫婦のどちらか一方が不動産を取得する方法
- 不動産を売却して、売却代金を分ける方法
夫婦のどちらか一方が不動産を取得する方法
一つ目は、夫婦のどちらか一方が不動産を取得する方法です。この場合、預貯金などの残余財産にて、金額の調整が図られます。
たとえば、１０００万円で換価・処分できる不動産があり、かつ、夫婦の預貯金が２０００万円ある、といった場合、いわゆる２分の１ルールに従えば、夫・妻の取り分は、それぞれ１５００万円となります。
妻が不動産をそのまま取得する、といった場合には、単純計算で、夫が１５００万円の預貯金を取得し、妻が不動産（１０００万円の価値）と５００万円の預貯金を取得する、という計算になります。
ただ、上記のケースでは、残余財産として流動資産（預貯金）があるので清算しやすいですが、清算しうるだけの預貯金が無い場合は、こう簡単にはいきません。この場合、妻が、長期分割で代償金を支払う、といった形の解決や、次に述べるような不動産の売却による処分による解決を検討していくことになります。
不動産を売却して、売却代金を分ける方法
不動産の財産分与のもう一つの典型的な手段は、不動産を売却して、その売却代金から手数料などを控除した残金を処分する、という方法です。
たとえば、不動産売買に係る仲介手数料や登記手数料、残ローン（アンダーローン）等を差し引いた売買代金残額が１０００万円あり、かつ、夫婦の預貯金が２０００万円ある、といった場合に、合計３０００万円を５０％ずつ分けあう、といった方法です。
不動産の他に十分な預貯金がなくても実施可能であること、不動産評価価値を巡る問題が生じにくいこと（現に処分するので当事者の納得感が生じやすいこと）などの点にメリットがあります。
ただ、処分まで一定の時間がかかること、ケースによってはそもそも売却困難な場合もあることなどがデメリットとなります。
不動産につき争点が生じやすい理由と問題
上記に挙げたのは、ごく簡単・シンプルな形での不動産の財産分与です。実際には、当該財産分与を巡っては、当事者間に数多の争点が生じえます。財産分与に際し、不動産を巡って争点が生じやすいのは次のような事由によります。
- 不動産は預貯金のように、分割できる性質のものではない
- 不動産取得に際して、特有財産から頭金等が支払われていることが多いこと
- 不動産取得に際して設定された住宅ローンが残存していることがあること
- 不動産の評価額に幅があること
不動産の夫婦財産としての評価を巡る問題
不動産に関する争点として、たとえば、不動産評価を巡る問題があります。
そもそも、不動産の価値には幅がありますから、その時価をいくらと評価するかから問題が生じることも少なくありません。
そのほか、不動産購入時に特有財産からの頭金の支出があった場合、頭金部分をどう評価し、どう財産分与に反映させるか、不動産にローンが付着している場合に、他の財産との関係で、この不動産の価値を個別に評価するのか、他の財産との関係でローンも含めて通算するのか、といった問題が生じえます。
オーバーローンの場合の問題点
また、不動産につき、住宅ローンが付されており、これがオーバーローンであった場合、解決は容易ではありません。
この場合、そもそもその不動産を売却できるのか、売却できない場合、そもそも誰が住むのか、その場合の住宅ローンの負担をどう調整するか、といった点が問題となります。
さらに、不動産単体で見れば、財産はオーバーローンの為、マイナス評価だが、財産全体で見ればプラスであるというときの清算の方法、全体で見ればマイナスである、というときの清算の方法をどうするか、といった点も問題となります。
これらの問題点の中には、実務的に決着点が決まっていない事柄もあります。
不動産の分与の方法
さらに、不動産の分与の方法を巡っても、当事者間で事実上の争点が生じえます。
たとえば、夫が不動産を売却したい、と考えている一方で、妻は子とともに、その家に住みたいと考えているが代償金も準備が難しい、といった場合、財産分与の方法を巡り、当事者間で意見が対立します。
土地と建物の分離帰属
さらに、日本の法制では、土地と建物の所有者が分離帰属しえるため、さらに複雑な問題を生じるケースがあります。
たとえば、敷地が妻の特有財産から供されており、建物については、夫の名義となっている、というようなケースです。
こうした場合の建物の処分や評価は必ずしも容易ではありません。
不動産の財産分与を巡る問題は弁護士にご相談を
上記のように、不動産を含む財産分与の問題は、複雑・多岐に絡み合います。
婚姻費用と住宅ローンにかかわる問題も併発的に生じているケースも少なくありません。
不動産に関する財産分与にご不安がある場合には、一度、弁護士にご相談ください。