不動産賃貸を巡るトラブルの一つに賃貸物件の無断転貸や・賃借権の無断譲渡というのがあります。
無断転貸というのは、借主が貸主の了承なく、勝手に第三者にこれを貸しているというケースです。
金銭目的の場合もあれば、それ以外の目的の場合もあります。それ以外の目的のケースというのは、たとえば、家賃保証会社の与信が通らないので、友人などの第三者にまず賃貸してもらった上で、当該第三者から借り受ける、といったケースです。
また、対象物件は、アパートやマンションなどの居住用不動産の場合もあれば、店舗や事務所など業務・仕事用の不動産の場合もあります。
無断譲渡というのは、当該不動産を賃貸人の了承なく、不動産を借りて使用する権利を譲渡するというものです。
条文上の規定
一般的な不動産の賃貸借契約においては、この無断転貸・無断譲渡を禁止する規定が置かれることが多いですが、民法にも、この無断転貸・無断譲渡に関する規定が置かれています。
民法６１２条を見てましょう。
民法６１２条
１ 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２ 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる
この民法６１２条の規定は、第１項が、賃借人が、賃借権を無断転貸・無断譲渡することができないことを定め、第２項がこれに違反した場合に、貸主が契約を解除することができると定めた規定です。
条文を素直に読めば、オーナーは、無断転貸や無断譲渡を理由に契約を解除できそうです。
判例法理
しかし、判例上、オーナーの解除権は制限されています。
賃貸借契約等の継続的な契約は、契約当事者間の信頼関係が基礎にあるとされており、一般的には、不動産の賃貸借契約には、一回的な契約よりも、強固な拘束力があると理解されています。
たとえば、賃料の未払いのケースや用法遵守義務違反のケースにおいては、信頼関係破壊の法理という法理が発展し、オーナーの契約の解除権行使が、一回的な契約よりも厳しく制限されています。
参照：賃貸物件の利用方法の契約違反(用法遵守義務違反)と解除
そして、継続的信頼関係を基礎とする信頼関係破壊の法理の考え方は、若干形は変容するものの、無断転貸や無断譲渡のケースにも妥当します。
最高裁判決
上記の点に関する有名な判例が、最高裁昭和２８年９月２５日判決（信頼関係破壊の法理の基礎となる先駆的判決）です。
賃貸借が当事者の個人的信頼を基礎とする継続的法律関係であることにかんがみ、賃借人は賃貸人の承諾がなければ第三者に賃借権を譲渡し又は転貸することを得ないものとすると同時に、賃借人がもし賃貸人の承諾なくして第三者をして賃借物の使用収益を為さしめたときは、賃貸借関係を継続するに堪えない背信的所為があつたものとして、賃貸人において一方的に賃貸借関係を終止せしめ得ることを規定したものと解すべきである。
したがつて、賃借人が賃貸人の承諾なく第三者をして賃借物の使用収益を為さしめた場合においても、賃借人の当該行為が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情がある場合においては、同条の解除権は発生しないものと解するを相当とする。
この判決でのポイントは、当事者間の信頼関係を基礎に、借地権が無断譲渡された場合であっても、賃借人の「背信行為と認めるに足らない特段の事情」があれば、解除権が発生しないとした点にあります。
この判決に従えば、不動産が無断転貸されても、借主側から、背信行為と認めるに足らない特段の事情があることの主張・立証があれば、オーナーは契約を解除できないことになります。
賃料未払のケースや用法遵守義務違反のケースほどではないにせよ、オーナーが解除権を行使できる場面が限定されているのです。この解除権の発生を制限する考え方は、その後の裁判例等においても確立しています。
そのため、たとえば、無断転貸・譲渡があったとしても、転貸・譲渡の相手が、賃借人と生計を共にしていた親族であり、かつ、利用主体・利用方法ともに従前と実質的に変わりがないような場合には、無断転貸・無断譲渡があったとしても、当該無断転貸ないし無断譲渡を原因とする解除が認められる可能性は相当減退します。
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