不動産を賃貸するオーナーや、オーナーからの委託を受けて賃貸不動産を管理する管理会社にとって、家賃滞納の問題は、業務リスクとして常に生じうる問題です。
このことは、対象物件がアパートやマンションなど住居用の場合のみならず、対象物件が店舗やオフィス等、営業施設である場合も同様です。
家賃・賃料の滞納・未払いが一定期間に渡って引き続き、解決の見込みが立たないような場合、オーナーや管理会社は、借主との間の賃貸借契約の解除と不動産の明け渡しを検討しなければなりません。
その際、肝要となるのは、オーナーの機会損失の最小化をどのように図るか、最低限必要となる経済的リソースをどのように使うかという点です。これは法律問題というよりは経営判断の問題に近くなります。
任意交渉による明け渡しについて
賃料・家賃の滞納をしている方に対して、不動産の明け渡しを求める場合、任意の明け渡しを求めて、任意交渉から始めるのが一般的です。
任意交渉では、たとえば、２か月後に不動産を明け渡してもらう等の合意・取り決めをすることを目指すことになります。
家賃・賃料を支払えない借主側も、家賃・賃料を払っていない以上、明け渡さなければならない、という認識を有しています。
そのため、残賃料の処理や明け渡し時期等、条件面でクリアしなければならない問題もあるものの、任意交渉による明け渡し自体が成功することはまれではありません。
任意交渉による明渡実現のメリット
任意交渉により、早期の明け渡しが実現できた場合のメリットは、非常に大きいと言えます。
たとえば２か月後の早期明け渡しが期待できるとなれば、オーナーは、裁判や強制執行をする時間的・経済的コストを避けることができます。
また、早期明渡の実現により、不動産を新たな借主に貸せないという機会損失を最低限度に収めることが可能です。
経営判断も必要
任意交渉に際しては、オーナー側が滞納賃料等に関して、一定の譲歩をすることも検討の対象になり得ます。
物件の内容（新たな借り手がすぐに見つかりそうか）、賃料、借主の資力などにもよりますが、機会損失の回避という観点からは、滞納賃料の支払いの一部ないし全部免除等も選択肢の一つです。
また、後述のオーナー側の強制執行の経済的負担を併せ考えると、それを経済的リソースと見て、移転費用を負担することも検討の対象となります。
滞納賃料を一部免除する等の上記のような譲歩は、一見オーナーにとって不利な結果に見えるかもしれません。
しかし、訴訟・強制執行の手続きには相応の期間と経済的費用がかかります。後述するとおり、強制執行を実現しようとすれば、明渡実現までに相当期間が必要になることに加え、数十万円～の執行の費用が掛かりえます。
この間、賃料が得られない可能性（相手方に資力がなく回収できない可能性）があることを併せて考えると、一定の譲歩の下で、早期に任意の明け渡しを求めるというのは、経営判断として十分ありえるところです。
著しい機会損失となる可能性があること、執行費用に多額の経済的負担を要することに鑑みると、私は、この点の説明を差し置いて、訴訟をしたうえで、強制執行やりましょう、一歩も引く必要ないですよ等とは、到底言えません。
法的手続による明渡請求
任意交渉がうまくいかない場合、北九州では、主に訴訟手続を利用して、不動産の明け渡しをもとめていくことになります。そして判決後には、強制執行を行うことで、明渡を実現します。
なお、東京などでは、裁判外手続（ＡＤＲ）などが利用されることもあるようですが、北九州では一般的ではありません。
不動産明渡請求訴訟の提起
不動産明渡請求訴訟の提起の際には、別途、回収可能性の問題はあるものの、滞納賃料や、賃貸借契約解除後の賃料相当損害金を併せて請求するのが一般的です。
弁護士が任意交渉から受任している場合には、任意交渉の過程で、任意協議が困難と判断した場合に速やかに訴訟提起に移行できるよう、訴訟提起の準備も同時並行的に行っておきます。
訴訟を提起すると、訴訟提起から約１か月に第１回期日が設定されます。また、その後、順次１か月に１回の目安で期日が指定されます。この期日において、主張や証拠が法廷に顕出されます。
明渡請求に慣れた弁護士であれば、訴訟提起後の第１回期日前や、期日間においても、任意の明渡に応じてくれないか、相手方に適宜働きかけを行います。
次に述べる強制執行の負担等も考えると、不動産明渡請求訴訟においては、訴訟提起後であっても、任意解決（任意による明け渡し）が、貸主側にとって価値の高い成果の一つとなるからです。
強制執行
訴訟手続中の任意の明け渡しが得られず、明け渡しを認める判決に至った場合、最終的には、建物の明け渡しを得るために、強制執行の手続を採ることになります。
この強制執行手続においては、賃貸人たるオーナーは、賃借人の意思に反して、不動産から、賃借人の荷物を搬出して、退去させることが可能です。
建物明渡請求をする場合、任意交渉からこの強制執行の局面まで、間をおかず粛々と進めることが重要です。
ただ、それでも、強制執行手続により、現実に退去させるまでに、判決後、１か月半程度の期間を要します。そして、相手方に資力がなく、この間の家賃がとりっぱぐれとなることも往々にしてあります。
また、強制執行に際しては、借主の荷物を運び出す業者など(執行補助者)の費用が数十万円に上ることも少なくありません。規模の大きな店舗等を対象とする場合１００万円を超えることも想定されます。
こうした時間的・経済的負担を考えると、建物明渡請求に際しては、粛々と強制執行までの手続きを進める一方で、その間に、費用・コスト等の事情を勘案しながら（経営判断を加えながら）、任意明渡の協議成立を目指すことがオーナーの利益確保の観点からは肝要といえます。
